Giá nhà Việt Nam cõng gần 50% phụ phí: Dân gánh chịu

Chi phí phòng cháy, chữa cháy chiếm 25% 

KTS Võ Kim Cương – nguyên Phó Kiến trúc sư trưởng TP HCM cho biết, từ những kinh nghiệm xương máu nên các nước trên thế giới vô cùng coi trọng công tác phòng cháy, chữa cháy trong các tòa nhà cao tầng.  

Ông cho biết, xét về cơ cấu giá thành nhà ở giữa Việt Nam và các nước đang phát triển thì không thấp hoặc chỉ tương đương nhưng chất lượng lại bị bỏ xa. Tại Úc chi phí để đảm bảo an toàn về phòng cháy, chữa cháy cho một tòa nhà bao giờ cũng chiếm tới 25% giá trị toàn công trình.

Hệ thống phòng cháy, chữa cháy cho một tòa nhà không chỉ có phương tiện phòng cháy, còi báo cháy, bình chữa cháy ở đây còn yêu cầu phải đảm bảo về chiều rộng của cầu thang thoát hiểm, khoảng cách giữa căn hộ xa nhất tới cầu thang thoát hiểm là bao nhiêu mét, bề rộng cầu thang hành lang có tương ứng với số người ở hay không, rồi vật liệu chịu lửa chịu được trong thời gian bao lâu. Ngay cả việc bố trí các họng nước chống cháy xung quanh khu nhà cũng phải được tính toán cụ thể.  

Cháy chung cư Xa La (Hà Đông, Hà Nội) khi hệ thống chữa cháy chưa hoàn thiện, dân đã được vào ở.

Còn ở Việt Nam, hầu hết các tòa nhà đều không đáp ứng đủ tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy chữa cháy, chưa nới tới các yếu tố khác như khoảng cách, mật độ… 

Vị chuyên gia gọi đây là “chia sẻ chất lượng công trình” giữa chủ đầu tư với nhà quản lý, cuối cùng thiệt thòi đẩy hết về phía người dân. Bao gồm từ việc cắt xén các hạng mục, thay đổi nguyên vật liệu, xây thêm tầng, hay không đầu tư hệ thống phòng cháy, chữa cháy… 

TS. Phạm Sỹ Liêm lưu ý, trong quản lý nhà ở tại Việt Nam đang có một kẽ hở rất lớn là cấp giấy phép xây dựng nhưng không cấp chứng nhận hoàn công.

Ở các nước trên thế giới, một công trình đã hoàn thiện và chỉ được đưa vào sử dụng khi có được giấy chứng nhận hoàn công do cơ quan quản lý nhà nước ký nhận. Giấy chứng nhận hoàn công là cơ sở để người mua nhà được đăng ký quyền sở hữu, giấy chứng nhận sổ đỏ. Tuy nhiên, Việt Nam hoàn toàn bỏ quên điều này.  

Nhiều tòa nhà, chưa xây xong người dân đã vào ở, vừa ở vừa hoàn thiện là điều không thể chấp nhận được.

Phụ phí chiếm gần 50% 

Chỉ rõ lý do đẩy giá nhà Việt Nam lên cao mà chất lượng vẫn chỉ nhàng nhàng hạng trung, KTS Võ Kim Cương cho biết, chủ yếu là do các khoản phụ phí tại Việt Nam quá cao, những khoản phụ phí này đã bị tính vào giá thành và người dân phải chịu.

Tuy nhiên, mức giá cũng chỉ được đẩy lên tới một giới hạn nhất định, vì nếu cao quá hiệu quả đầu tư không cao, nhà không bán được, do đó, lựa chọn của chủ đầu tư là cắt bớt các hạng mục công trình hoặc phải bớt nguyên vật liệu.

Đầu tiên, ông cho rằng giá đất bị đẩy lên cao hơn so với giá trị thực tại. Một phần do nguồn cung thấp, thiếu đất xây nhà, phần khác là do lựa chọn vị trí đẹp, đắc địa nên giá thành cũng bị đội lên. 

Thứ hai là, chi phí bôi trơn hay còn gọi là phụ phí. Thứ ba, ông Cương nói là chi phí cho quảng cáo. Ở nước ngoài chi phí quảng cáo chiếm tới mấy chục phần trăm giá trị công trình, còn ở VN chưa có con số thống kê chính xác, nhưng đây cũng là lý do đẩy giá nhà lên cao.

PGS.TS Phạm Văn Khôi – Giảng viên Khoa Bất động sản và Kinh tế Tài nguyên - Trường Đại học Kinh tế Quốc dân thẳng thắn cho biết, chi phí bôi trơn mà nhiều người nói dù không chỉ ra cụ thể nhưng đây là điều ai cũng phải thừa nhận. 

Theo ông Khôi, chi phí bôi trơn (hay nói cách khác là chi phí quản lý nhà nước) chiếm tỉ lệ rất cao trong mỗi công trình xây dựng nhà ở. Bao gồm từ công tác giải phóng mặt bằng, tới khâu cấp giấy phép xây dựng, khâu quản lý, giám sát… ở khâu nào chủ đầu tư sẽ phải chi tiền bôi trơn cho khâu đó. 

Theo vị chuyên gia, chính vì các khoản phụ phí quá cao nên nhiều hạng mục công trình, hệ thống đảm bảo an toàn, ngay cả yêu cầu về khoảng cách giữa các công trình phía trên và cả phía dưới… đều không đảm bảo, hoặc bị cắt xén.  

“Nếu tính đủ giá trị một sản phẩm đáp ứng đúng những yêu cầu trên thì phần hưởng thụ của người dân còn phải hưởng thấp hơn nhiều hay nói cách khác là giá dịch vụ còn phải đẩy lên cao hơn nữa. Dù đây là quyền lợi hiển nhiên mà người dân phải được hưởng”, vị chuyên gia lo ngại.